Le marché immobilier après la crise du coronavirus

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État d’urgence sanitaire et cessation presque instantanée des activités immobilières

En raison de l’état d’urgence sanitaire, la cessation quasi instantanée des activités immobilières marque une situation tout à fait nouvelle : pour la première fois, la machine a été brusquement suspendue, avec un dynamisme incontesté, avec des augmentations à deux chiffres fin 2019 et début 2020. Dans la première, le volume des transactions s’est établi à 11% pour l’année 2019 et a enregistré le même rythme de croissance que le 31 janvier 2020, atteignant 1.076 000 variations avec des prix globaux à la hausse, tant en Ile-de-France que dans les provinces. Au 4ème trimestre 2019, la croissance a été encore rapide : 1,3% par rapport au 3ème trimestre 2019, après 1% au 3ème trimestre et 0,7% au 2ème trimestre. En un an, la hausse des prix a également augmenté : 3,7%, après 3,2% et 3,1% .Comme noté depuis fin 2016, il est plus marqué pour les appartements ( 5,2%) que pour les maisons ( 2,6%). L’analysecontrat préliminaire a confirmé cette tendance.

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Perspectives incertaines

Oui, mais c’est… Les mesures de confinement généralisées pour presque tous les secteurs français et économiques, soudaines et non déclarées, ont évidemment eu des conséquences immédiates sur le marché du logement. Les perspectives de reprise sont hypothétiques et dépendent de l’issue de la seule lutte prioritaire actuellement : la lutte contre le virus.

court terme, À l’annonce de la fin des mesures de confinement conduira probablement, dans les premières semaines, à un mécanisme de récupération d’un effet de report : l’objectif sera de régulariser tous les actes impliqués dans ce changement cyclique (principalement sur le deuxième quatrième), dont le cours a été interrompu à la suite de l’endiguement. C’est une hypothèse qui reste subordonnée à la réactivation simultanée de tous les acteurs de la chaîne immobilière : en particulier, le mouvementdoit être réautorisée.

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moyen terme À , ce rebond « technique » du marché signifie-t-il la fin de la crise ? Nous ne le pensons pas : cet effet mécanique de renvoi n’effacera pas les séquelles inluctables et brutales de la rétention quasi totale de l’activité immobilière pendant de longues semaines. Le trou aérien que nous traversons, dans la phase des difficultés créées par la crise sanitaire dans la régularisation des actes, se produira naturellement dans les deux ou trois prochains mois, compte tenu de l’inertie et des delais naturels du marché immobilier. Cette situation est susceptible d’être accentuée par le fait que la période actuelle est généralement particulièrement active, pour des raisons saisonnières. L’été prochain devrait donc refléter une tendance à la baisse des volumes de transactions.

À long terme, quelle pourrait être l’orientation et la résilience des paramètres spécifiques du marché du logement, jusqu’à présent plutôt addictif, à la lumière deun environnement économique mondial beaucoup ralenti, tant en France qu’à l’échelle internationale, par un virus mondial pour lequel aucun vaccin n’a été trouvé à ce jour ? Si l’on s’attend à une forte récession économique, le marché du logement pourrait redémarrer fin 2020 ou même début 2021, mais pas avec le même dynamisme que 2019. L’immobilier inspire la confiance d’un marché destiné principalement aux utilisateurs et qui répond à un besoin réel. Ce besoin est peut-être, paradoxalement, exacerbé par ce que nous traversons : l’importance du toit en ces jours spéciaux est renforcée. Quel propriétaire ou locataire de son appartement n’a pas pensé à un jardin, par exemple, dernièrement ?

L’ immobilier reste un refuge sûr

Compte tenu des crises passées, la crise bancaire et financière de 2008-2009 est riche en enseignements, bien que la crise actuelle ne soit pas directement liée à la réglementation économique. La capacité deles conditions d’achat et de financement sont meilleures qu’en 2009. La BCE a déjà annoncé un plan d’urgence massif pour tenter de contenir l’impact sur l’économie et le gouvernement français, par le biais de prêts garantis, tente d’empêcher les banques de supporter les coûts de la crise. Toutefois, il est à craindre que ces derniers, renforcés dans cette position par les préconisations de l’automne du Conseil de stabilité financière, renforcent leurs conditions de crédit et réévaluent pour la première fois les dossiers moins robustes, en particulier ceux des utilisateurs. Cette demande structurelle est également motivée par des taux d’intérêt qui restent très attractifs : le taux d’intérêt moyen pour les nouveaux crédits immobiliers se stabilise au seuil historique le plus bas, soit 1,17 %, après 9 mois consécutifs de baisse. Les AOAT à dix ans (« obligations d’État »), qui stimulent la gestion du taux de crédit immobilier, se situent également à un niveau exceptionnellement bas (0,18 % le 26 mars)2020, au milieu de la crise sanitaire). L’immobilier reste un refuge contre d’autres investissements, en particulier les marchés boursiers, qui ont connu une très forte volatilité depuis début 2020, puis une forte baisse, avec le CAC 40 passant de 6 000 à 4 000 points en trois semaines.

Crise sanitaire de l’éclipse économique

Si tous ces critères témoignent de la confiance du public et des investisseurs dans l’immobilier, qu’est-ce qu’ils valent face à la méfiance qu’une reprise « douce » pourrait engendrer dans l’inconscient collectif ? Qui peut maintenant mesurer l’impact d’une crise économique dont les effets initiaux ne sont pas encore quantifiés ou quantifiables ? Quelle sera la confiance des clients et des institutions dans l’immobilier face à une crise sanitaire qui sera d’autant plus anxieuse et durable ? Il est déjà probable que le potentiel acquis sortira du marché du logement, compte tenu des effets collatéraux de la crise sanitaire. Là, vousattendre que les défaillances des entreprises soient nombreuses, entraînant des pertes d’emplois. Certains territoires risquent de voir leur tissu socio-économique complètement perturbé. Des associations professionnelles (CSP , événementiel, tourisme, restauration, commerces…) reviendraient-elles sur le marché immobilier ? Cela est peu probable pour plusieurs mois, le temps de regagner l’élan, la confiance, ou même reconstituer un certain revenu. Le manque de confiance à long terme encouragera plus ou moins consciemment un certain groupe d’acheteurs à reporter leurs intentions d’achat, car les investissements immobiliers constituent, pour beaucoup, un engagement à long terme (et un financement).

Senario 1 : l’épisode actuel est contenu, le scénario de récupération immobilière n’est pas nécessairement l’un des pires

« La capacité de rebond du marché du logement dépendra donc essentiellement des scénarios de reprise à la suite de cette crise totalement indéfinie », déclare M. Notaide France. Scénario #1 des notaires : l’épisode que nous traversons reste relativement faible en temps et en échelle ; la France et l’Europe mettent en œuvre les moyens de gérer l’importante dette publique en résultera (c’est déjà la position affichée) ; le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire) ; un réponse médicale satisfaisante est fournie à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est neutralisée comme suit :

La récupération de biens immobiliers ne sera donc pas nécessairement celle des pires. La machine pouvait rapidement prendre un rythme de croisière, quoique affaibli mais encore relativement dynamique. Étant donné que les paramètres fondamentaux du secteur immobilier restent stables, tous les autres éléments comparables, le marché est susceptible de subir un effet de correction à court terme et peut basculer, tout comme il reste sain et non spécifique, en particulier face à la dislocation des marchés financiers. Telleles ajustements peuvent, en outre, être quelque peu soulagés dans des zones particulièrement tendues au cours des derniers mois et années.

Les effets des corrections géographiques ne sont pas exclus : l’utilisation massive de la téléméthion et la mise en place de moyens efficaces de communication créent de nouveaux besoins. Ainsi, 17 % des Franciens ont quitté leur résidence pour atteindre des lieux de confinement plus appropriés et plus grands avec des espaces verts. Combiné à l’accélération rapide du travail, certains citadins pourraient opter pour des biens immobiliers écologiques et protecteurs. Mais ces besoins sont déterminés par les circonstances macroéconomiques actuelles qui auront un impact durable sur l’économie française.

Scénario 2 : Le confinement est prolongé ou répété, les ventes et les prix de l’immobilier baissent considérablement

Scénario Notaires #2 : Le confinement est prolongé ou répété, et aucune réponse médicale n’est susceptible de garantirl’absence de retour de la pandémie : la crise prendra alors une échelle complètement différente, provoquant un choc important, une baisse des revenus de la population et une croissance en berne. Sur le plan mécanique, le volume des transactions et des prix diminuerait considérablement, « reflétant » la crise économique qui succéderait plus tard à la crise sanitaire. Face à cette situation anxieuse, il est vital, dans l’immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics fassent tout leur possible pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. Il s’agit de l’emplacement officiel affiché au plus haut niveau de l’état. Ce soutien doit être rassuré dans le nouveau contexte que nous traversons.

Plus la crise de la santé est longue, plus l’économie sera mauvaise. Les fondamentaux positifs du marché du logement seront donc testés. Ils limiteront les effetspour la correction du marché non admissible seulement si la crise de la santé ne sera pas retourner la situation économique à long terme. Il n’y a aucune difficulté que nous ne pourrons pas surmonter.